11. Juni 2024


Energetische Sanierung: Energieeffizienz bei Immobilien steigern

Die energetische Sanierung von Gebäuden ist ein entscheidender Schritt, um die Schweiz auf ihrem Weg zu einer nachhaltigeren und energieeffizienteren Zukunft zu führen. Mit einem klaren Fokus auf Umweltschutz, Energieeinsparung und langfristige Wirtschaftlichkeit gewinnt dieses Thema zunehmend an Bedeutung. In diesem Artikel werden wir die verschiedenen Aspekte der energetischen Sanierung beleuchten – von ihrer Bedeutung über rechtliche Anforderungen bis hin zu finanziellen Anreizen und steuerlichen Vorteilen.

Was ist eine energetische Sanierung?

Eine energetische Sanierung zielt darauf ab, den Energieverbrauch einer Immobilie zu reduzieren und ihre Energieeffizienz zu verbessern. Zu den typischen Massnahmen im Rahmen von energetischen Sanierungen zählen:

Dämmung: Verbesserung der Wärmedämmung von Wänden, Dächern und Böden, um Wärmeverluste zu minimieren

Fensteraustausch: Installation energieeffizienter Fenster mit doppelten oder dreifachen Verglasungen, um den Wärmeverlust durch Fenster zu verringern

Heizungsmodernisierung: Austausch veralteter Heizsysteme durch energieeffiziente Geräte wie zum Beispiel Wärmepumpen

Lüftungsoptimierung: Installation kontrollierter Lüftungssysteme, um den Luftaustausch zu optimieren und den Energieverbrauch zu senken

Eine erfolgreiche energetische Sanierung führt zu einem geringeren Energiebedarf des Gebäudes, was nicht nur die Umwelt entlastet, sondern auch zu erheblichen Kosteneinsparungen für die Eigentümer führt.

Energetische Sanierung in der Schweiz

Laut Bundesamt für Energie BFE sind Gebäude für einen Drittel der CO2-Emissionen verantwortlich. Derzeit verwenden noch etwa 60% der Häuser fossile Brennstoffe für Heizung und Warmwasser. Zusätzlich stammen gut zwei Drittel der Wohngebäude in der Schweiz aus der Zeit vor 1980 laut EWZ. Viele dieser Gebäude sind unzureichend isoliert und entsprechen nicht den aktuellen energetischen Standards. Somit besteht bei älteren, energetisch nicht sanierten Gebäuden mit fossilen Heizsystemen ein grosses Potential, den Energieverbrauch und somit den ökologischen Fussabdruck zu reduzieren.

Vorteile der energetischen Sanierung

Nachhaltigkeit

Der Anspruch an die energetischen Sanierungen liegt darin, den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen im Gebäudesektor zu reduzieren. Immobilien sind in der Schweiz laut BFE für etwa 40% des Gesamtenergieverbrauchs verantwortlich, wobei der grösste Teil davon für Heizung und Warmwasserbereitung aufgewendet wird. Durch die Modernisierung von Bestandsgebäuden kann dieser Verbrauch erheblich gesenkt werden.

Komfort und Wohnqualität

Zusätzlich zur Reduzierung der Umweltbelastung bieten energetische Sanierungen auch Vorteile in Bezug auf den Wohnkomfort. Besser gedämmte Häuser halten im Winter die Wärme besser und sind im Sommer angenehm kühl. Dies trägt zur Verbesserung des Raumklimas und damit des Wohlbefindens der Bewohner:innen bei.

Wersteigerung

Wer mit Weitsicht energetische Sanierungen vornimmt, verringert das Risiko des Leerstandes und hat zudem bessere Chance bei der Vermarktung der Immobilie. Soll die Immobilie beispielsweise veräussert werden, ist dies ein entscheidender Punkt – denn die Nachhaltigkeit einer Immobilie ist zunehmend relevant bei der Investition.

Kosteneinsparungen

Energetische Sanierungen bedeuten zunächst ein finanzielles Invest, können langfristig jedoch die Energiekosten senken. Bessere Wärmedämmung, effizientere Heizungs- und Kühlsysteme sowie der Einsatz erneuerbarer Energien wie Solarstrom können zu niedrigeren Energiekosten führen, was sowohl für Eigentümer:innen als auch Mieter:innen von Vorteil ist.

Rechtliche Anforderungen und Ziele

Das am 18. Juni 2023 in Kraft getretene „Bundesgesetz über die Ziele im Klimaschutz, die Innovation und die Stärkung der Energiesicherheit“ bildet den Rahmen für energetische Sanierungen in der Schweiz. Diese Massnahme zielt darauf ab, die Treibhausgas-Emissionen bis 2050 auf Netto-Null zu senken und die energiebedingte Umweltbelastung zu verringern.

Die Schweiz soll also ab 2050 nicht mehr Treibhausgase in die Atmosphäre ausstossen, als durch natürliche und technische Speicher aufgenommen werden (Netto-Null-Ziel), so schreibt es das BAFU.

Konkret ist für den schweizerischen Gebäudepark einen Verbrauch von 65 TWh im Jahr 2050 vorgesehen. Aktuell verbraucht der Gebäudepark rund 90 TWh, was 40% des Energiebedarfs der Schweiz darstellt (Quelle: BfE). Die Umsetzung liegt in der Verantwortung der Kantone, die in den „Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich“ (MuKEn) abgebildet sind.

Finanzielle Anreize und Fördermittel

Die Schweizer Regierung und viele Kantone bieten grosszügige finanzielle Anreize und Fördermittel für die energetische Sanierung von Gebäuden an. Einige Beispiele sind:

Subventionen/ Förderungen bei energetischen Sanierungen

Direkte finanzielle Zuschüsse für bestimmte Sanierungsmassnahmen, zum Beispiel im Rahmen des Gebäudeprogramms.

Im Kanton Luzern werden beispielsweise Massnahmen wie die Wärmedämmung, Holzfeuerung, Wärmepumpen, Anschluss an ein Wärmenetz oder Solarkollektoren gefördert. Hier sind die genauen Förderbeitragsbedingungen für Luzern nachzulesen. Informiere dich bei der Bearbeitungsstelle des Kantons.

Darlehen

Für die Finanzierung von Sanierungsprojekten, welche die Energieeffizienz verbessern, hast du die Chance vergünstigte Kredite zu erhalten. Informiere dich hierzu bei deiner Bank.

Steuervorteile bei energetischen Sanierungen

In der Schweiz kennen Kantone und die direkte Bundessteuer die Möglichkeit, bestimmte Kosten für die energetische Sanierung steuerlich geltend zu machen. So können gewisse Sanierungskosten von der Einkommenssteuer (Privatpersonen) bzw. von der Unternehmenssteuer (Gesellschaften) abgezogen werden. Diese Anpassung wurde bei der direkten Bundessteuer sowie den kantonalen Steuergesetzen grundsätzlich übernommen. Darunter fallen Aufwendungen, die den Zustand der Liegenschaften erhalten wie zum Beispiel Reparaturen. Den Unterschied zwischen werterhaltenden und wertsteigernden Arbeiten erklärt unser Artikel „Renovation Liegenschaft – Steuern sparen mit diesen 6 Tipps in 2024“.

Im Zuge der Energiestrategie 2025 wurde das Energiegesetz revidiert und in Bezug auf Steuern bei Energetischen Sanierungen folgender Schritt beschlossen: Steuerabzüge können im Jahr der Sanierung und neu auch in den zwei nachfolgenden Steuerperioden geltend gemacht werden. Ausserdem können die Kosten für einen Abbruch neu von den Steuern abgezogen werden, wenn anstelle des Altbaus ein energetisch besserer Neubau entsteht.

Wir arbeiten eng mit den Steuerexperten der Heimatt Gruppe zusammen, um gemeinsam die beste Lösung für unsere Kunden zu erarbeiten.

Mietminderung und rechtliche Aspekte

Für Mieter:innen von Gebäuden, die energetisch saniert werden, können sich auch rechtliche Fragen stellen. In der Regel sind Vermieter verpflichtet, während der Sanierungsmassnahmen für zumutbaren Wohnkomfort zu sorgen. In einigen Fällen kann eine Mietminderung oder andere Kompensationen gerechtfertigt sein, wenn die Sanierung erhebliche Beeinträchtigungen mit sich bringt.

Es ist wichtig, dass Mieter:innen und Vermieter:innen solche Angelegenheiten im Voraus besprechen und im Mietvertrag festlegen, um Streitigkeiten zu vermeiden. Wir haben schon viele Mieter:innen und Vermieter:innen bei Sanierungen mit Fingerspitzengefühl begleitet und wissen daher, worauf es ankommt und wie der Prozess für alle Parteien möglichst angenehm gestaltet werden kann.

Energetische Sanierung im Stockwerkeigentum

Wenn du alleiniger Besitzer einer Immobilie bist, triffst du die Entscheidung über eine allfällige Sanierung. Anders jedoch gestaltet sich dies im Stockwerkeigentum (STWEG):

Energetische Sanierungen wie der Einbau einer energieeffizienten Heizung, eine verbesserte Wärmedämmung oder die Installation einer Photovoltaikanlage erfordern in der Regel eine qualifizierte Mehrheit, sofern es nicht anders im Stockwerkeigentümerreglement vereinbart ist. Dies gilt übrigens auch für die Installation von E-Ladestationen. Wenn bei einer Versammlung oder Abstimmung 5 von 9 Eigentümer:innen anwesend oder vertreten sind, werden 3 Stimmen benötigt, um einen rechtskräftigen Beschluss zu fassen. Diese 3 Stimmen müssen mindestens 501/1000 der Wertquoten repräsentieren.

Werden energetische Sanierungen zur Abstimmung gegeben, werden vor allem finanzielle Überlegungen getroffen. Ob ein neues Heizungssystem, energieeffizientere Fenster und eine neue Dämmung – diese Massnahmen senken mittel- und langfristig zwar den Energieverbrauch, erfordern kurzfristig jedoch eine höhere Investition. Aus diesem Grund werden gerade im STWEG energetische Massnahmen schnell verworfen, obwohl sie langfristig mit Kostenersparnissen verbunden sind. Wir kennen die Bedürfnisse im STWEG und sind geübt darin, alle Eigentümer:innen mit Transparenz, Empathie und Argumenten bestmöglich zu involvieren. Dabei ist eine sorgfältige Vorbereitung der Sitzungen das A und O.

Referenzen

Stockwerkeigentum mit 25 Wohnungen und vier Gebäuden Ersatz bestehende Ölheizung durch eine Erdsondenwärmepumpe

Stockwerkeigentum mit sechs Wohnungen, Neuaufbau einer Photovoltaik-Anlage

Stockwerkeigentum mit 10 Wohnungen, Neuaufbau einer Photovoltaik-Anlage

Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen, Dämmung der Fassade und Flachdach, Fensterersatz

Dein nächster Schritt

Wenn du deine Immobilie fit für die Zukunft machen möchtest, ist als erster Schritt die Zustandsaufnahme des bestehenden Gebäudes gefordert. Die Spezialisten der Immo123 AG können hier eine Gebäudeanalyse und einen Zustandsbericht mit der Auflistung von möglichen Massnahmen erstellen. Ein solcher Bericht umfasst ein Grobkostenplan sowie eine langfristige Sanierungsplanung in einzelnen Etappen. Durch die Verwaltung von Stockwerkeigentum und Mietliegenschaften sind die spezifischen Anforderungen der Eigentümer:innen bestens bekannt und wir sind in der Lage auf diese besonderen Ansprüche einzugehen.

Fazit

Die energetische Sanierung von Gebäuden ist ein Schlüsselthema in der Schweiz, das sowohl ökologische als auch wirtschaftliche Vorteile bietet. Mit einem klaren rechtlichen Rahmen, Förderprogrammen und attraktiven steuerlichen Anreizen ist die Modernisierung von Bestandsimmobilien eine lohnende Investition in die Zukunft.

Wenn du als Hausbesitzer:in in Betracht ziehst, ein Gebäude energetisch zu sanieren, solltest du die verfügbaren Fördermittel und steuerlichen Vorteile prüfen und frühzeitig mit der Planung beginnen. Stefan Küchler (Baumanagement) und das Team der Immo123 AG stehen dir mit Rat und Tat bei energetischen Sanierungsprojekten zur Seite.

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