05. Juni 2025
Immobilienbewertung: Alles, was Eigentümer und Käufer wissen müssen
Der Kauf, Verkauf oder die Finanzierung einer Immobilie ist meist ein bedeutender Schritt. Doch hinter der Frage „Was ist meine Immobilie wert?“ steckt weit mehr als nur ein blosser Preis. Für Eigentümer:innen geht es oft auch um die Geschichte des Hauses, den emotionalen Wert, den es trägt, und erst dann um eine fundierte Entscheidung, die auf Zahlen basiert. Da der Immobilienmarkt in ständiger Bewegung ist, wird eine präzise Bewertung immer wichtiger, um nicht nur den besten Preis zu erzielen, sondern sich auch vor finanziellen Verlusten zu schützen. In diesem Artikel erklären wir, was hinter der Immobilienschätzung bzw. -bewertung steckt und aus welchen Motiven sich Eigentümer:innen entscheiden, ihre Immobilie bewerten zu lassen.
Warum ist eine Immobilienbewertung wichtig?
Die Immobilienbewertung ist der Schlüssel, um den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie realistisch einzuschätzen. Wer ohne eine fundierte Schätzung handelt, läuft Gefahr, entweder zu viel zu bezahlen oder die Immobilie unter Wert zu verkaufen. Besonders in einem dynamischen Markt, wie dem Schweizer Immobilienmarkt, ist es entscheidend, auf Expertenwissen zurückzugreifen.
Jede Immobilie trägt ihre besondere Geschichte – von den Menschen, die dort gelebt haben, bis hin zu den Erinnerungen, die sie bewahren. Dieser emotionale Wert ist oft schwer zu messen, aber er prägt die Entscheidung, die Immobilienbesitzer:innen treffen. Doch sobald es darum geht, eine Immobilie zu verkaufen oder zu kaufen, treffen der emotionale Wert und der reale Marktwert aufeinander.
Wie viel ist eine Immobilie wirklich wert, abgesehen von der persönlichen Bindung? Diese Frage lässt sich nicht mit Gefühlen beantworten, sondern nur mit Zahlen. Hier ist Fingerspitzengefühl gefragt. Eine individuelle Beratung ist ebenso wichtig wie langjährige Erfahrung und fundierte Marktkenntnisse. Nur so kann der korrekte Wert ermittelt werden, welcher der Eigentümerschaft eine solide Entscheidungsgrundlage bietet.
Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Je nachdem, welches Ziel mit einer Immobilienbewertung verfolgt wird, kommen verschiedene Bewertungsmethoden zum Einsatz. Die bekanntesten Bewertungsmethoden sind:
- Vergleichswert
Der Immobilienwert wird durch den Vergleich mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Objekte ermittelt. Der Vergleichswert kann als der maximale Kaufpreis/Verkaufspreis betrachtet werden, der im Moment erzielbar ist. - Ertragswert
Beim Ertragswert ist der Mietzins ein relevanter Faktor. Es wird der mögliche Ertrag einer Liegenschaft berechnet, der sogenannte Mietwert. Demgegenüber stehen Instandhaltungs‑, Betriebs- und andere Kosten. Als Ergebnis erhält man den Ertragswert. - Sachwert
Diese Methode geht gewissermassen strukturiert spekulativ vor. Es wird überlegt, wie viel der Neubau eines vergleichbaren Gebäudes heute kosten würde. Der Bodenwert wird nicht in der Rechnung berücksichtigt, sondern nur die Herstellungskosten. - Hedonische Methode
Hier analysiert man die in- und extrinsischen Werte eines Objekts. Der Gebäudezustand, die Ausstattung, die Lage sowie Verkäufe, die im Umfeld erfolgt sind. - Discounted Cashflow-Methode (DCF):
Der DCF-Ansatz geht davon aus, dass ein Objekt primär auf der Basis der Einnahmen, abzüglich aller Ausgaben, zu bewerten ist. Dazu werden Prognosen über die zukünftig mit dem Objekt zu erzielenden Erträge und Liegenschaftsaufwände angestellt und ein risikoadjustierter Diskontierungszinssatz ermittelt. Der Marktwert bildet sich aus der Summe der zukünftigen Zahlungsströme (Netto-Cashflows), die auf den Bewertungsstichtag abgezinst werden.
Unabhängig davon, welche Methode zur Anwendung kommt: Der Wert einer Immobilie kann sich von seinem Kauf-/Verkaufspreis unterscheiden. Wer keine Interessent:innen findet, sollte Nachlässe beim Preis in Betracht ziehen oder warten und hoffen, dass ein passendes Angebot getätigt wird. Wollen mehrere Käufer:innen dasselbe Objekt, lässt sich mehr als der ermittelte Wert erzielen.
Diese Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie
Der Wert einer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren bestimmt, die sowohl objektive als auch subjektive Kriterien umfassen. Die wichtigsten Einflussfaktoren bei der Immobilienschätzung sind:
Lage der Immobilie
Die Lage ist der entscheidende Faktor. Hier spielen Region, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote eine grosse Rolle.
Alter und Zustand
Das Baujahr und der Zustand der Immobilie haben einen erheblichen Einfluss auf den Wert. Neuere oder gut unterhaltene Immobilien sind in der Regel mehr wert.
Ausstattung
Elemente wie Fenster, Dach, Heizungsanlagen und Sanitäreinrichtungen können den Wert erheblich steigern oder mindern.
Wohnfläche und Aussenanlagen
Die Anzahl der Quadratmeter, der Grundriss, die Raumaufteilung und zusätzliche Flächen wie ein Balkon, Terrasse oder Garten haben direkten Einfluss auf den Preis.
Art der Immobilie
Einfamilienhaus, Wohnung oder Gewerbeimmobilie – auch die Art der Immobilie beeinflusst den Marktwert.
Energieeffizienz
Moderne Heizsysteme und ein guter Energieausweis gewinnen an Relevanz und somit an Einfluss auf den Wert einer Immobilie.
Wann sollte eine Immobilie bewertet werden?
Die richtige Zeit für eine Immobilienbewertung hängt von der konkreten Situation ab.
Vor dem Verkauf
Als Verkäufer:in ist eine fundierte Bewertung die Grundlage, um den optimalen Preis festzulegen und den Verkaufsprozess erfolgreich zu gestalten. Ohne eine exakte Immobilienschätzung riskiert man, die Immobilie entweder unter oder über Wert anzubieten.
Vor dem Kauf
Auch als Käufer:in sollte man den Marktwert einer Immobilie prüfen, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Dies schützt davor, zu viel zu bezahlen und hilft bei der Kaufentscheidung oder bei der Verhandlung.
Bei speziellen Lebensereignissen
Bei Erbschaften, Scheidungen oder ähnlichen rechtlichen Angelegenheiten ist eine professionelle Bewertung notwendig, um den Immobilienwert objektiv festzulegen und Streitigkeiten zu vermeiden.
Für die Finanzierung
Wer eine Hypothek aufnehmen möchte, benötigt häufig eine aktuelle Bewertung seiner Immobilie. um zu bestätigen, dass der Wert als Sicherheit ausreichend ist.
Fazit
Die Immobilienbewertung in der Schweiz ist für Eigentümer:innen von grosser Bedeutung, um die richtigen Entscheidungen zu treffen. Ob beim Kauf, Verkauf, der Finanzierung oder in rechtlichen Fragen – eine fachkundige Bewertung ist der Garant für den korrekten Wert der Immobilie.